ИИ для юристов по недвижимости: выписки, договоры, риски сделки

Проверка объекта начинается с ЕГРН. Сведения реестра предоставляются по запросу любого лица, кроме сведений с ограниченным доступом (ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ), и актуальны на дату подписания выписки (ч. 4 ст. 62).

Юрист собирает пакет: выписку об объекте, выписку о переходе прав, правоустанавливающие документы продавца, технические документы, справку о зарегистрированных лицах. ИИ читает пакет целиком и сводит его в карточку объекта:

1. Кадастровый номер, адрес, площадь и назначение по каждому документу, с отметкой расхождений.

2. Цепочка собственников и основания перехода права с датами.

3. Ограничения и обременения: ипотека, арест, аренда, доверительное управление.

4. Документы, которых не хватает для сделки, и черновик запроса продавцу.

Расхождение в площади между выпиской и договором или смена собственника незадолго до сделки попадают в карточку отдельной строкой. Что с этим делать, решает юрист.

Повторную выписку перед подписанием ИИ сравнивает с первой и показывает новые записи, например арест или ипотеку, которые появились за время подготовки сделки.

Многие риски видны только при сопоставлении документов. ИИ проходит по списку проверок, который фирма утверждает один раз, и по каждому пункту дает ответ со ссылкой на документ.

Типовые пункты такого списка:

1. Согласие супруга. Для сделки с имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). ИИ сверяет дату приобретения объекта с данными о браке из документов продавца.

2. Банкротство продавца. Сделку, совершенную в течение одного года до принятия заявления о банкротстве, суд может признать недействительной при неравноценном встречном исполнении (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве). ИИ ищет публикации о продавце в ЕФРСБ и отмечает цену, если она заметно ниже оценки из пакета.

3. Лица с правом пользования. Если в жилом помещении проживают лица, которые сохраняют право пользования после продажи, их перечень с указанием прав входит в существенные условия договора (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

4. Продавец-компания. Полномочия подписанта, одобрение сделки и признаки банкротства проверяют отдельно, как при юридической проверке компании.

На выходе список рисков с отметками «подтверждено документом», «нужен документ» и «вопрос к продавцу». Оценку риска и рекомендацию клиенту дает юрист.

Договор продажи недвижимости заключают в письменной форме одним документом, подписанным сторонами, а несоблюдение формы влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ). Без данных, которые позволяют определенно установить объект, договор считается незаключенным (ст. 554), как и без согласованной в письменной форме цены (п. 1 ст. 555).

ИИ готовит черновик договора по шаблону фирмы и переносит в него данные из карточки объекта. Затем проверяет проект против документов:

1. Предмет: кадастровый номер, адрес и площадь совпадают с выпиской.

2. Цена указана и совпадает с условиями об оплате и расчетах.

3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования, есть, если в справке значатся зарегистрированные лица.

4. Обременения из выписки названы в договоре, а порядок их снятия согласован.

Передачу недвижимости оформляют передаточным актом или иным документом о передаче, который подписывают стороны (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Черновик акта ИИ собирает из того же договора, чтобы описание объекта не разошлось.

Правки контрагента ИИ сравнивает с исходной редакцией и показывает, какие условия изменились. Принять правку или нет, решает юрист.

В пакете сделки паспорта сторон, сведения о браке, о зарегистрированных лицах и о банковских счетах. Закон ограничивает оборот таких сведений уже на уровне реестра: персональные данные правообладателя из ЕГРН доступны третьим лицам только с его согласия при наличии записи в реестре (ч. 1.3 ст. 62 Закона № 218-ФЗ), а на официальном сайте сведения о правообладателях не размещают (ч. 1.1 ст. 62).

Фирма, которая собирает эти сведения, отвечает за них как оператор. По 152-ФЗ данные граждан России собирают и хранят в базах на территории России (ч. 5 ст. 18), до трансграничной передачи оператор подает уведомление в Роскомнадзор (ч. 3 ст. 12), а штраф для юрлица по ч. 8 ст. 13.11 КоАП достигает 6 млн руб.

Поэтому пакет сделки не загружают в публичный чат-ботчат-бот Чат-бот это программа, которая переписывается с человеком в окне чата: на сайте, в мессенджере или в приложении. Подробнее в словаре. В нашем устройстве персональные данные обрабатываем на серверах в России по 152-ФЗ, текст не уходит за рубеж и в сервисы без договора об обработке по поручению, а система, данные и доступы остаются у фирмы.

Что еще требует закон, когда ИИ работает с данными клиентов, разобрано на странице об ИИ и персональных данных.